Plusieurs propriétaires prennent pour acquis que les sous-fournisseurs de matériaux ne peuvent inscrire d’hypothèque légale de la construction sur leur immeuble.

En effet, il était, jusqu’à récemment, de jurisprudence constante que les sous-fournisseurs de matériaux incorporés à l’immeuble du propriétaire ne pouvaient inscrire d’hypothèque légale sur cet immeuble en cas de non-paiement.

Une décision récente de la Cour du Québec, Laurent Verreault c. Bousquet Technologies inc., 2007 QCCQ 7874 modifie l’état du droit sur cette question.

Dans cette affaire, Verreault a conclu un contrat visant des travaux de ventilation avec Construction Jean-Luc Groleau, entrepreneur général, pour la construction d’un restaurant.

Afin d’exécuter son contrat, Verreault commande d’Énerginox une unité d’apport d’air fabriquée par la société Bousquet, cette dernière se trouvant alors à être un sous-fournisseur de Verreault.

Bousquet, n’étant pas payée, publie un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble du propriétaire. Suite à cette publication, Verreault dépose une requête introductive d’instance en radiation d’une hypothèque légale de la construction.

Selon le Tribunal, les décisions rendues sous l’égide de l’article 2013 du Code civil du Bas- Canada doivent être écartées. Cet article prévoyait que le fournisseur de matériaux pouvait publier une hypothèque légale s’il avait fourni des matériaux au propriétaire ou au contracteur. Étant donné le libellé de l’article, les tribunaux avaient refusé qu’un sous-fournisseur puisse publier une hypothèque légale puisqu’il n’avait pas de relation contractuelle avec le propriétaire ou le contracteur.

Le Tribunal est d’opinion que le libellé des articles 2726 et 2728 du Code civil du Québec permet dorénavant aux sous-fournisseurs de publier une hypothèque légale de la construction. En effet, tous les fournisseurs de matériaux qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble bénéficient de l’hypothèque légale pour la plus-value qu’ils apportent à l’immeuble du propriétaire et ce, peu importe avec quel intervenant ils ont contracté. Les articles 2726 et 2728 C.c.Q. n’exigent plus que le fournisseur ait fourni des biens au propriétaire ou au contracteur.

Ainsi, un sous-fournisseur peut publier une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble du propriétaire s’il est en mesure de prouver que les matériaux qu’il a livrés à un autre fournisseur ont été incorporés à l’immeuble du propriétaire et lui ont donné une plus-value. L’obligation d’avoir dénoncé par écrit l’existence de son contrat au propriétaire avant la livraison des matériaux demeure absolue.

Les propriétaires devront donc être prudents avant de payer l’entrepreneur général. Ils devront s’assurer que ce dernier est bien la dernière personne pouvant exercer des droits contre leur immeuble et la meilleure façon d’obtenir cette assurance est d’exiger de l’entrepreneur qu’il fournisse des quittances des sous-contractants, des fournisseurs et maintenant des sous-fournisseurs. En effet, l’obtention d’une quittance des intervenants ayant dénoncé leur contrat est la seule façon pour le propriétaire de pouvoir faire un paiement final et libératoire.

La présente chronique ne constitue pas un avis juridique et a été rédigée uniquement afin d’informer les lecteurs. Ces derniers ne devraient pas agir ou s’abstenir d’agir en fonction uniquement de cette chronique. Il est recommandé de consulter à cette fin leur conseiller juridique. © Monette Barakett SENC. Tous droits réservés. La reproduction intégrale et la distribution de cette chronique sont autorisées à la seule condition que la source y soit indiquée.